Reguleringsplanen for Megrunnslia hyttefelt er  nå endelig godkjent. Etter lang prosesss blant hytte og tomteierne i Megrunnslia i dialog med grunneier, ble plabforslaget vedtatt og sendt inn. Etter ny lang saksbehandlig og ny behandling i alle ledd etter at 2 av hytteeierne klaget, gikk dplanen til Fylkesmannen for endelig behandling.
Nå foreligger svar på klagebehandlinga:

Klage på vedtak - Reguleringsplan - Megrunnslia hyttefelt - Stor-Elvdal kommune 

Det vises til kommunens oversendelser datert 07.03 og 08.03.2011 vedrørende klager fra hhv Hans Petter Lien og Merethe og Ola Johan Rogstad. Fylkesmannen har valgt å behandle begge klager i samme sak.

_____________________________________________________________________

 Fylkesmannen har truffet slikt vedtak:

 Stor-Elvdal kommunestyres vedtak 16.06.2010, sak 10/17, - reguleringsplan for Megrunnslia hyttefelt – opprettholdes. 

Vedtaket er fattet i medhold av pbl § 1-9 og gjeldende delegasjon. 

Vedtaket er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven § 28 tredje ledd.

___________________________________________________________________

 Innledning

Reguleringsplan for Megrunnslia hyttefelt ble vedtatt av kommunestyret 16.06.2010, sak 10/17.  Hans Petter Lien og Merethe og Ola Johan Rogstad har påklaget vedtaket ved brev av hhv 05.07.2010 og 12.08.2010.

Klagene ble behandlet av kommunestyret 16.02.2011, hhv sak 11/7 og 11/8, men ikke tatt til følge. Klagene er ikke gitt oppsettende virkning.

Fylkesmannen sendte klagene til Hedmark fylkeskommune 11.03.2011 med anmodning om en planfaglig uttalelse. Fylkesmannen har mottatt uttalelse fra fylkeskommunen datert 11.04.2011, mottatt her 19.04.2011. Uttalelsen omfatter kun klagen fra Merethe og Ole Johan Rogstad, idet innholdet i klagen fra Hans Petter Lien gjelder forhold som ligger utenfor fylkeskommunens fagkompetanse. Fylkesdirektøren fraråder at klagen tas til følge og har i brevet bl.a. uttalt følgende:

”Påklaget vegbit har en stigning på 25 m over en strekning på ca 150 m. Fylkesdirektøren ser at dette er relativt bratt, spesielt for vinterkjøring. Fastsetting av traseer i eksisterende hyttefelt blir ofte et kompromiss mellom hensynet til den enkelte hytteeier i området, framkommelighet og nødvendig inngrep i terrenget. Påklaget løsning er valgt etter en samlet vurdering av forholdene i det aktuelle hyttefeltet. Ut fra planfaglige forhold har fylkesdirektøren kommet til at reguleringsplanen bør opprettholdes som vedtatt.

Fylkesdirektøren anbefaler at klagen ikke tas til følge.”

 

Fylkesmannen ser slik på saken:

 

Fylkesmannens kompetanse som klagemyndighet er hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl)

§ 1-9 og rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet. Fylkesmannen har kompetanse og

plikt til å prøve alle sider av saken, jf. forvaltningsloven (fvl) § 34 andre ledd. Vår kompetanse til å foreta endringer i planen er likevel begrenset, jf. prinsippet i plan- og bygningsloven § 12-13 og Miljøverndepartementets rundskriv T-8/86.

Fylkesmannen konstaterer at det foreligger klage fra noen som er klageberettiget. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part, jf. fvl § 29 første ledd. Det fremgår ikke av saksdokumentene når underretning om vedtaket ble sendt til partene eller om det er gitt lengre klagefrist enn det som følger av forvaltningsloven. Klagen fra Hans Petter Lien er datert 05.07.2010, mens klagen fra Rogstad er datert 12.08.2010. Siden kommunen ikke har nevnt noe om at den siste klagen er innkommet for sent, går fylkesmannen ut fra at begge

klagene er innkommet i rett tid, jf. pbl § 1-9 og forvaltningsloven §§ 28, 29 og 30.

 Saksbehandling
ans-Petter Lien anfører at han som rettighetshaver ikke har mottatt tilstrekkelig informasjon om vedtaket. Kommunen viser til at hans klage er sendt før kommunen hadde rukket å kunngjøre vedtaket. Fylkesmannen viser til dette og at denne anførselen derfor ikke lenger har aktualitet.

 Lien anfører videre at det er tinglyste rettigheter på hver enkelt tomt som gir rettigheter til alt areal mellom tomtene som friareal og som sterkt båndlegger bruken av veiatkomst etter byggeperioden for den tilhørende hytte. Lien viser til at han har påpekt dette gjentatte ganger uten at kommunen har tatt hensyn til dette i reguleringsplanen.

Lien reiser krav om ekspropriasjon av servituttene etter pbl § 16-2 og 16-9 og krav om erstatning etter pbl § 15-3 samt lov om vederlag ved oreigning 1984 § 2a og § 4. Han viser til at ”(K)ravene bortfaller dersom kommunen henviser fremtidige og tidligere tiltakshavere til å søke tillatelse til veibygging  fra samt betale kompensasjon til rettighetshaverne, og dessuten avviser fremtidige tiltak/krever tilbakeført tidligere tiltak der slik kompensasjon ikke er eller blir fremforhandlet”.

Kommunen viser til at det vil være lite fremtidsrettet å vedta en reguleringsplan som ikke har regulert inn vei til alle hyttetomtene i hyttefeltet, og videre til at en vedtatt plan som tilrettelegger for ny veibygging ikke medfører noen form for plikt til å bygge vei. Kommunen påpeker at reguleringsplanen åpner for veibygging, slik at de som ønsker det kan bygge vei i henhold til planen ut fra gode, helhetlige løsninger, på bakgrunn av vanlig byggesøknad og uten å søke om dispensasjon, som vil kreve lengre behandlingstid og merarbeid for kommunen.

Kommunen legger til grunn at vedtektene er en del av den privatrettslige avtalen mellom grunneiere/utbygger og den enkelte tomtekjøper/eier og at vedtektene ikke er til hinder for innregulering av veiene.

 

Fylkesmannen vil bemerke at klagers krav om ekspropriasjon og erstatning faller utenfor det som skal behandles i klagesaken her, og er enig med kommunen i at dette er spørsmål som må behandles separat etter at klagen på reguleringsplanen er avgjort.

Når det gjelder forholdet mellom reguleringsplanen og private servitutter, har fylkesmannen tidligere bl.a. uttalt følgende på henvendelse fra klager Hans-Petter Lien:

 ”Som nevnt i tidligere e-post herfra, er negative servitutter av privatrettslig art.

Fylkesmannen vurderer planforslaget ut fra plan- og bygningslovgivningen og nasjonale og

regionale bestemmelser og retningslinjer og vurderer ikke planen i forhold til

privatrettslige avtaler.

 

Forholdet mellom reguleringsplaner og private servitutter har vært oppe i flere saker for

domstolene. Noen av disse sakene er omtalt i Bygningslovutvalgets NOU 2005: 12 Mer

effektiv bygningslovgivning II, kapittel 9.6.3. Utvalget konkluderer med følgende: ”Det

kan etter rettspraksis så langt neppe anses endelig avklart i hvilken grad og i hvilke

tilfeller rettsvirkning av en reguleringsplan er at kolliderende private rådighetsforbud i

form av for eksempel strøksservitutter er å anse som bortfalt, og derved også de

erstatnings- og ekspropriasjonsrettslige konsekvenser av reguleringens forhold til

servitutten.”

 

Spørsmål rundt tolkningen av servitutter, om de eventuelt er bortfalt i utviklingens medfør

eller som følge av andre privatrettslige handlinger, eller som direkte følge av

reguleringsplaners rettsvirkning, involverer kompliserte avtalerettslige og tingsrettslige

spørsmål som faller utenfor Fylkesmannens ansvarsområde.”

Fylkesmannen viser til ovennevnte uttalelse og anser dermed at spørsmålet om forholdet mellom reguleringsplanen og vedtektene er av privatrettslige art, som fylkesmannen ikke tar stilling til.

Fylkesmannen kan etter dette ikke se at det hefter saksbehandlingsfeil ved kommunens behandling og vedtak av reguleringsplan for Megrunnslia hyttefelt, som skulle tilsi at planen må anses ugyldig.

Marielle forhold

Merethe og Ola Johan Rogstad anfører følgende:

 Som eiere av hytte nr 120 som ligger ved veg 4 foreslår vi at vei 4 kobles inn på vei 3 i forbindelse med veibiten som i reguleringsforslaget er foreslått fjernet mellom hytte 105 og 108, og at strekningen fra Kongsvingerveien og ned til ca hytte 105 heller fjernes fordi at denne er forholdsvis bratt.”

 Videre viser klagerne til at Claus Berg i sak 07/35 i planutvalget fikk avslag på sin søknad om å bygge vei langs denne traseen pga pågående arbeid med ny reguleringsplan og at nevnte trase var for bratt for evt. fremtidig vinterbrøytet veg.

Det opplyses at veien riktignok har vært brøytet i vinter og brukt som vei i forbindelse med hyttebygging, men klager har ikke våget å kjøre bakken.

 

Rogstad påpeker også at et annet problem med bakken er at vannet renner i veien og tar med seg den fine grusen ved kraftig regnvær, og at dette fører til at veien blir for dårlig for kjøring med bil uten firehjulstrekk.

 

Kommunen viser til at det i et eldre hyttefelt som er etablert uten veiatkomst, er vanskelig i ettertid å etablere ideelle vegtraseer og at vegene må legges som et kompromiss mellom flere hensyn. Kommunen uttaler at i denne planen gir dette seg utslag i at veglinjene ikke blir ideelle i forhold til terreng og en del veier får bratt stigning.

 Kommunen viser videre til at Rogstads forslag til løsning ble vurdert under befaring. Kommunen fant den gang ut, sammen med grunneier, at den løsningen som er valgt i reguleringsplanen vil være bedre totalt sett. Kommunen påpeker at veien vil bli noe bratt, men at det er andre veier i feltet som vil være betydelig brattere. Kommunen bemerker at den løsning som er valgt er et kompromiss mellom hensyn til inngrep i terrenget, ulempe for hytteeiendommene og fremkommelighet.

 Fylkesmannen viser til at det er kommunen som planmyndighet som skal fastsette framtidig arealbruk innenfor det enkelte planområde i kommunen. Det er mye skjønn knyttet til utforming av arealplaner, og i klagesaker skal fylkesmannen ta hensyn til det kommunale selvstyret ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen er derfor tilbakeholden med å gå inn på endringer av innholdet i planen dersom det ikke strider mot viktige hensyn som vi skal ivareta, eller det av andre grunner er åpenbart at klagen må føre frem.

 

Fylkesmannen viser videre til den planfaglige uttalelsen fra Fylkesdirektøren, som fraråder at klagen fra Rogstad tas til følge, og slutter seg til denne.

 Oppsummering:

 Fylkesmannen viser til ovenstående og har dermed kommet til at det ikke hefter noen feil ved kommunens saksbehandling eller innholdsmessige avgjørelse når det gjelder utformingen av reguleringsplanen for Megrunnslia hyttefelt. Kommunens avgjørelse synes å bygge på et saklig grunnlag i forhold til loven og dens intensjoner. Klagene tas ikke til følge.