Klage på reguleringsplan for Megrunnslia
Etter at kommunestyret i Stor-Elvdal godkjente reguleringsplan for Megrunnslia som hyttevelet og grunneier Jo Øvergaard hadde utarbeidet i felleskap, kom det inn 2 klager. Den ene fra Merete og Ola Johan Rogstad om en mindre endring om framføring til deres hytte og en generelt anlagt klage mot hele planen fra Hans Petter Lien. Disse kalgene skal behandles av kommunestyret torsdag kveld. Rådmannen har i sitt saksframlegg foreslått at klagene avvises. Saken oversendes etter k-styrets vedtak Fylkesmannen i Hedmark for endelig avgjørelse.
sollia.net gjengir her saksframlegget om Lien sin klage.
Bakgrunn
Reguleringsplanen for Megrunnslia hyttefelt ble vedtatt av kommunestyret i sak 10/17 den 16.06.2010.
I brev av 05.07.10 påklager Hans-Petter Lien vedtaket. Lien mener også at han ikke har fått tilstrekkelig informasjon om vedtaket som grunneier. Til dette skal det nevnes at Liens klage er sendt før kommunen hadde rukket å kunngjøre vedtaket.
Lien framfører følgende i sin klage:
”Det er tinglyst servitutter på hver enkelt tomt som gir rettigheter til alt areal mellom tomtene som friareal og som sterkt båndlegger bruken av veiadkomst etter byggeperioden for den tilhørende hytte. Dette har jeg påpekt gjentatte ganger uten at kommunen har tatt hensyn til dette i reguleringsplanen. Planen dekker således over manglende oppfølging av PBL § 32-1. Utbygging som er i samsvar med ny reguleringsplan men i strid med servitutter, skal etter norsk lov ikke gjennomføres uten at servituttene bringes til opphør.
Derfor reiser jeg herved
a) krav om ekspropriasjon av servituttene etter plan- og bygningsloven 2008 §16-2 og §16-9
b) krav om erstatning etter pbl §15-3 samt lov om vederlag ved oreigning 1984 §2a og §4
Kravene bortfaller dersom kommunen henviser fremtidige og tidligere tiltakshavere til å søke tillatelse til veibygging samt betale kompensasjon til rettighetshaverne, og dessuten avviser fremtidige tiltak/krever tilbakeført tidligere tiltak der slik kompensasjon ikke er eller blir fremforhandlet.
Jeg ønsker at det areal som den nye planen omregulerer til vei erstattes som bebyggelig areal og forventer at videre veibygging i området stanses inntil klagesaken er avgjort.”
Når det gjelder krav om ekspropriasjon og erstatning er ikke det et spørsmål som behandles her. Dette må behandles separat etter at klagen på reguleringsplanen er avgjort. Rådmannen er likevel av den oppfatning at dette ikke vil utløse erstatningsplikt fra kommunens siden.
Rådmannen tolker Liens klage slik at det er innregulering av veier generelt i hyttefeltet Lien påklager, og at Lien mener reguleringsplanen må endres slik at alle nye veier i planen tas ut.
Vurdering
De senere årene har det for planutvalget vært fremmet flere dispensasjonssaker som gjelder nye veier til hytter i uregulerte hytteområder. Disse har blitt avslått med henvisning til at det må lages overordnede planer for veiframføring til alle hyttene før det gis tillatelse til veibygging. Begrunnelsen for dette har vært at dette gir mer helhetlige og bedre løsninger for veisystemet. Trenden i de eldre hyttefeltene er at eldre hytteeiere ønsker vei pga. at deres fremkommelighet har blitt dårligere pga alder. Nye hytteeiere ønsker også erfaringsmessig ofte veitilgang til hytta.
Slik rådmannen ser det vil det vært lite framtidsrettet å vedta en reguleringsplan som ikke har regulert inn vei til alle hytteeiendommene i hyttefeltet. Det eksisterer allerede bestemmelser i kommuneplanens arealdel som regulerer bebyggelse m.m i hyttefelt uten reguleringsplan. Den planen som nå er vedtatt løser de utfordringene en står ovenfor i eldre hyttefelt. Det er viktig å merke seg at en vedtatt plan som tilrettelegger for veibygging ikke medfører noen form for plikt til å bygge vei. Reguleringsplanen åpner for veibygging, slik at de som ønsker det kan bygge vei i henhold til planen ut fra gode, helhetlige løsninger. Det må da sendes vanlig byggesøknad og en slipper dispensasjonssøknader som medfører lengre behandlingstid for søker og merarbeid for kommunen.
I et eldre hyttefelt som er etablert uten veiadkomst er det i ettertid vanskelig å etablere ideelle veitraseer. Veiene må legges som et kompromiss mellom flere hensyn. I denne planen gir dette seg først og fremst utslag i at veilinjene ikke blir ideelle i forhold til terreng, og en del veier får bratt stigning. Det er også svært vanskelig å imøtekomme alle ønsker fra hytteeiere om hvor veiene bør gå. I denne plansaken har det vært spørsmålene om det skulle være nye veier i feltet eller ikke, samt hvor disse skulle gå, som har vært mest konfliktfylt. Rådmannen mener den løsning som nå foreligger er et best mulig kompromiss. Det innebærer at en del hytteeiere vil ikke få det de selv betrakter som den ideelle løsningen. Det vises også til kommentarer under de enkelte høringsuttalelser.
Den vedtatte planen legger opp til at skal være innregulert veiadkomst til alle hytter. Fra kommunens side har det igjennom hele planprosessen vært en klar forutsetning at det skal reguleres inn muligheter til veiadkomst til alle hytter i hyttefeltet. Rådmannen mener dette er en framtidsrettet løsning som gir hytteeierne i feltet god tilgang til sine hytter, og forutsigbarhet i utviklingen av feltet. Samtidig er det fra kommunens side en klar målsetning at det generelt skal legges opp til god tilgjengelighet og standard på hyttene i kommunen, slik at disse kan brukes mye. Dette skaper ringvirkninger i lokalsamfunnet og er med på å opprettholde servicetilbudet. Spesielt er dette viktig ute i grendene.
Gamle vedtekter for hyttefeltet:
Lien hevder i sin klage at tinglyste servitutter for området legger begrensninger på hva kommunen kan vedta i reguleringsplanen, og at disse servituttene gjør at kommunen ikke har adgang til å regulere inn veier i feltet uten at dsse servituttene bringes til opphør.
Dette er Stor-Elvdal kommune ikke enige i. Kommunen har under behandlingen av reguleringsplanen kommet til og lagt til grunn at vedtektene ikke er til hinder for innregulering av slike veier. Rådmannen har fått en juridisk vurdering av servituttene som konkluderer med det samme.
Etter vedtektenes pkt. 10 inngår vedtektene som “endel av kjøpekontrakten på den enkelte tomt i det regulerte området”. Vedtektene er m.a.o. en del av den privatrettslige avtale mellom grunneiere/utbygger og den enkelte tomtekjøper/eier.
To av punktene i vedtektene inneholder bestemmelser om disponering av mellomliggende areal mellom tomter (grunneiers gjenværende areal) og veier m.m. For det første pkt. 1. som lyder: “Reguleringsplanen skal følges med hensyn til utstikking av tomtene. Hver tomt er på ett dekar. Den må bare brukes som byggetomt og må ikke deles. Den må heller ikke inngjerdes. Tomten er ikke tillagt rettigheter utenfor dens grenser, bortsett fra rett til bruk av veier/stier og eventuelle parkeringsplasser innenfor det regulerte område. Det regulerte felt mellom tomtene er utlagt til friareal som ikke bebygges.”
Her står det som man ser at tomtene ikke er tillagt rettigheter utenfor tomtegrensene, med unntak av rett til bruk av veier/stier, samt at friareal mellom tomtene ikke kan bebygges.
I vedtektene pkt. 9 står det:
“Grunneieren har rett til å omregulere tomter hvis han finner det ønskelig av hensyn til anlegg eller utbedring av veier, parkeringsplasser o.l. Også ellers kan han gjøre undtak fra disse vedtekter hvor han finner at særlige grunner taler for det.”
Pkt. 9 inneholder som det fremgår for det første bestemmelse om at grunneieren kan omregulere usolgte tomter av hensyn til anlegg eller utbedring av veier m.m. Videre at grunneieren kan gjøre unntak fra vedtektene hvis han finner at særlige grunner taler for det.
Den første del av pkt. 9 må antagelig være ment rettet mot usolgte tomter, slik at grunneieren skulle ha adgang til å foreta omregulering av slike tomter, for som det spesifikt står f.eks. “for anlegg eller utbedring av veier”.
Etter siste setning i pkt. 9 kan grunneieren i tillegg gjøre unntak fra vedtektene når han finner at det foreligger særlige grunner som taler for det.
Pkt. 1, siste setning inneholder ordene “ikke bebygges” som er forskjellig fra anlegg av veier mellom tomtene.
Rådmannens konklusjon er m.a.o. at vedtektene korrekt tolket ikke er til hinder for at grunneier kan fremme reguleringsforslag og anlegge veier frem til den enkelte hytte. Selv om det i vedtektene direkte hadde stått at man ikke kan anlegge veier innenfor feltet, ville kommunen ikke være bundet av det, hvis man ut fra utviklingen over tid og tidsmessige hensyn finner det fornuftig å åpne for anlegg av veier. Selv hvis det hadde vært bestemmelse i vedtektene som forbød å bygge veier, ville innregulering av veier vanskelig kunne utløse erstatningsplikt overfor en enkeltstående hytteeier som ut fra sin egen subjektive vurdering ser seg best tjent med at det ikke lages veier frem til hyttene.
Konklusjon
