Saksdokumenter vedlagt:

 

 

Øvrige saksdokumenter:

 

 

Med hjemmel i Pbl § 12-11 legges reguleringsplan for Megrunnslia hyttefelt ut på offentlig ettersyn. Følgende endringer innarbeides før planen legges ut:

 

 

 

I e-post av 08.12.09 oversender Planråd A/S, på vegne av Jo Øvergaard og Megrunnslia velforening, reguleringsplan for Megrunnslia hyttefelt i Sollia for politisk behandling i kommunen.

Forslag til reguleringsplan er i henhold til kommuneplanens arealdel. Området er vist som eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse F1a, hvor det er 141 godkjente tomter med lav standard, dvs ikke innlagt vann og avløp. Arealplanen legger i tillegg til rette for en itetting av inntil 15 tomter. Disse 15 tomtene er tatt ut av ut av område F1a og inn i område F1b, i forbindelse med reguleringsplan for Blåfjellia hyttegrend.

 

Prosessen med utarbeidelse av reguleringsplan for det gamle hyttefeltet i Megrunnslia har pågått i lengre tid. Prosessen ble utløst av at det sommeren 2005 ble bygget en midlertidig anleggsvei som senere ble omsøkt som permanent vei. Denne søknaden ble avslått med den begrunnelse at det måtte fremmes en overordnet plan for veier i hyttefeltet i form av en reguleringsplan før det ble gitt tillatelse til å bygge veier i feltet. Dette i tråd med daværende plan- og bygningslov § 23, jfr. § 93.

 

Oppstart av planarbeidet ble formelt varslet 04.06.07, og det har siden den gang vært en pågående prosess. Det har en periode vært kjørt to parallelle planprosesser, der grunneier Jo Øvergaard har kjørt en prosess og styret i velforeningen i Megrunnslia hytteområde v/ Erik Prøsch og Per Bjørkum har kjørt en annen. Det har vært en uenighet blant hytteeierne innad i feltet i forhold til ønske om vei. Noen har ønsket veier til hyttene, andre ikke. Den planen som til slutt ble fremmet for kommunal behandling var en kompromissløsning og et felles planforslag fra velforeningen og Jo Øvergaard Planen ble fremmet for det faste utvalg for plansaker 08.10.08 i sak 08/65. Det faste utvalg for plansaker fattet følgende enstemmige vedtak:

 

 

Det faste utvalg for plansaker begrunnet vedtaket med at det ville være lite framtidsrettet å vedta en reguleringsplan nå som ikke har regulert inn vei til alle hytteeiendommene i hyttefeltet.

I brev av 23.10.08 påklaget Trygve Holmsen vedtaket i Det faste utvalg for plansaker på vegne av Megrunnslia vel og Jo Øvergaard. Kommunestyret vedtok i sak 07/09 11.02.2009 å opprettholde det faste utvalg for plansaker sitt vedtak.

Det ble etter dette arbeidet videre med en plan som skulle tilfredsstille kommunens krav. Planen var klar i juni 2009, men etter fristen for å få den med i planutvalgets møte. På grunn av ny plan og bygningslov gjeldende fra 01.07.09 måtte hele planen omarbeides iht. ny standard. I den planen som nå er oversendt er det innarbeidet vegadkomst til alle hytter, og planen er oppdatert iht. standardene i ny Pbl. Det er utarbeidet egen risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for området.

 

 

Iht. ny Pbl § 12-9 skal det utarbeides planprogram etter reglene i § 4-1 for planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planprogram kan unnlates for nærmere bestemte reguleringsplaner når disse er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering og hvor virkningene er tilfredsstillende beskrevet i overordnet plan. Iht § 4-2 skal reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse - konsekvensutredning - av planens virkninger for miljø og samfunn.

Megrunnslia er et hyttefelt fra 1960 tallet. Planen legger ikke opp til store endringer i feltet. Det reguleres inn vegadkomst til alle hytter, dyregravrekken langs gravskardbekken sikres med en hensynssone og noen få hyttetomter flyttes internt i feltet. Bestemmelsene om størrelse og antall bygg på hver tomt er i tråd med gjeldende bestemmelser i kommuneplanen med unntak av at det er benyttet bruksareal istedenfor bebygd areal. Iht. til Miljøverndepartementes veileder for grad av utnytting inngår også parkeringsareal i bebygd areal med 18 m² pr plass.

Rådmannen mener det på bakgrunn av ovenstående ikke er behov for planprogram eller konsekvensutredning i forbindelse med denne planen.

 

I planbeskrivelsen er det beskrevet at vannforsyning fortrinnsvis skal ordnes gjennom fellestiltak med dypvannsbrønner, alternativt ved overflatevann. Det forutsettes at det utarbeides egen plan for avløp hvis vann føres inn i hyttene. Videre står det at det kun vil bli godkjent biodo, forbrenningstoalett eller vannklosset basert på vakuum med svartvann i tett tank.

Det er imidlertid ikke laget noen bestemmelser for vann og avløp i feltet, annet enn at det står i bestemmelsene for friluftsformål at det kan tillates graving og boring i området i forbindelse med opparbeiding av anlegg for vann og avløp.

 

Grunnforholdene i Megrunnslia er tett bunnmorene med mye stor stein i enkelte områder. Det er mange større og mindre oppkommer, og mye vann generelt i lia, med myrområder innimellom tørrere områder. I dag får de aller fleste av hyttene sitt drikkevann fra bekker og oppkommer i området. I følge planbeskrivelsen er det 3 hytter som har borrevann ved hyttevegg. Grunnforholdene kombinert med mye overflatevann og mange drikkevannskilder gjør at området er utsatt for forurensning fra avløp fra hytter. Rådmannen mener det ikke kan tillates innlagt vann og avløp før det er gjort en grundig vurdering av forholdene i hyttefeltet i forhold til forurensning. Et utslipp av for eksempel svartvann høyt oppe i feltet vil kunne få store konsekvenser hvis dette kommer inn i drikkevannet for nedenforliggende hytter. Dette forholdet er heller ikke vurdert i ROS-analysen som følger planen.

 

Videre er løsningen med tette tanker for svartvann en teknologi rådmannen mener kommunen bør være svært forsiktig med å tillate. Dette ble tillatt i Geitryggen og Tryvang sør hyttefelt etter en grundig geologisk undersøkelse som konkluderte med at dette var forsvarlig forurensningsmessig. Rådmannen mener tette tanker for svarvann er en løsning som kan egne seg for enkeltliggende hytter i områder med svært dårlig infiltrasjonsforhold. Kommunen bør imidlertid vurdere nøye om dette er en løsning en skal legge opp til i flere felt enn de to det allerede er tillat i. Det er til sammen ca 780 hytter i hyttefelt i kommunen nå som har, eller vil få tilgang til, strøm i nær framtid. Med strøm kommer også erfaringsmessig ønsket om innlagt vann og avløp. I tillegg kommer de ca 100 tomtene som er godkjent for tette tanker. Framover vil en også kunne forvente strøm til enda flere hytteområder.

Økt standard og økt bruk er positivt sett fra et næringssynspunkt, men avløpssituasjonen er en utfordring som må løses på andre måter enn med tette tanker for svartvann. Dette er en løsning som har høy risiko for forurensning sammenliknet med andre løsninger. Miljømessig er dette også en svært dårlig løsning. Med tette tanker må alt i tanken fraktes med tankbil til renseanlegget på Koppang. Der det er septiktank med infiltrasjon skilles væsken ut og går til infiltrasjon lokalt, mens resten transporteres til Koppang. Med lokale renseanlegg slik det er bygget i Sollia hyttefelt og i Blåfjelllia hyttefelt renses alt lokalt, og transportbehovet er borte. Videre er det ingen erfaring med hvordan løsningene med tett tank fungerer på lang sikt, og en kan risikere å utvikle et betydelig forurensningsproblem om ti, tjue, tretti år. Det finnes også i dag andre løsninger i form av forbrenningstoalett eller biodo som vil være bedre, men rådmannen mener fellesanlegg med lokal rensing er den eneste løsningen som er framtidsrettet og miljømessing forsvarlig på lang sikt.

 

 

Ut fra ovenstående vurdering mener rådmannen det ikke kan tillates innlagt vann og avløp i feltet. Dette må innarbeides i planens bestemmelser. Så lenge det ikke står noe om vann og avløp i bestemmelsene betyr dette at alt er tillat, og at kommunen ikke kan regulere dette på noen som helst slags måte Rådmannen mener også at hvis dette skal tillates vil dette utløse krav om konsekvensutredning iht. Pbl § 4-2.

 

Planen legger opp til at skal være vegadkomst til alle hytter. I plankartet er det imidlertid ikke skilt mellom eksisterende veier i feltet og nye veier. Dette må rettes opp.

I et eldre hyttefelt som er etablert uten veiadkomst er det i ettertid vanskelig å etablere ideelle vegtraseer. Vegene må legges som et kompromiss mellom flere hensyn. I denne planen gir dette seg først og fremst utslag i at veglinjene ikke blir ideelle i forhold til terreng og en del veier får bratt stigning.

 

Bestemmelsene for byggeområder er i hovedsak ok, men det bør gjøres noen små justeringer. I pkt 3.1.3 må det spesifiseres at oppgitte str gjelder bruksareal (BRA) , jfr. pkt 3.1.2. i pkt 3.1.7 og 3.1.8 må det spesifiseres hvordan høydene måles. Setningen ” Gesims- og mønehøyder måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen” bør legges inn i pkt 3.1.3 og setningen ”For grunnmur og måles maksimal høyde over terreng” i pkt 3.1.7.

 

 

Rådmannen mener planen kan legges ut på offentlig ettersyn med de endringer som er omtalt over.

Når det gjelder vann og avløp kan ikke dette godkjennes uten nærmere vurdering av konsekvensene for miljø og samfunn. Slik rådmannen vurderer det er lokale renseanlegg den eneste løsningen som er framtidsrettet og miljømessig forsvarlig hvis det skal legges inn vannklossett i hytter i hyttefelt framtiden.